Un approccio autogestionario alla casa

di Tom Wetzel (*)

I Community Land Trusts (CLT) sono stati formati in un certo numero di
comunità locali negli USA, in risposta al disinvestimento (1) o alla
"gentrificazione" (2). Il CLT acquista la terra per porla permanente
fuori del mercato e renderla disponibile per un uso comunitario. E'
una organizzazione democratica, il cui obiettivo è di ridare potere ad
una comunità locale di determinare come deve essere usata la terra
nella propria zona. Il CLT può ristrutturare costruzioni esistenti per
renderle abitabili, costruirne di nuove o attuare altre attività di
sviluppo. In generale, gli obiettivi tipici dell'approccio di un CLT
sono:

- Controllo dei residenti sulle case
- Controllo della comunità sull'uso della terra e sullo sviluppo
- Sottrazione della terra e della casa al mercato speculativo
- Messa in atto di un meccanismo per cui la casa rimane
permanentemente accessibile, in termini di costi di acquisto, alle
persone a basso/medio reddito, cioè alla classe lavoratrice

I residenti sono proprietari degli immobili mentre il CLT mantiene la
proprietà della terra: questo è il modo con cui viene messa in opera
la de-mercificazione della terra. Gli appartamenti di un CLT non
possono essere venduti a prezzi di mercato, perchè c'è una clausola
nel contratto di "ground lease" (3) tra CLT ed acquirente
dell'appartamento, che abilita il CLT a riacquistare l'appartamento ad
un prezzo prestabilito, qualora il residente lo voglia vendere. Il CLT
in questo modo preserva l'interesse della comunità locale ad avere
permanentemente case a prezzo accessibile.

Nei decenni recenti la maggior parte dello sviluppo di edilizia non-
profit in Usa, è stata messa in atto dalle Community Development
Corporations (CDC), per mezzo dell'acquisto di case da affittare. Le
CDC variano considerevolmente tra loro nel modo di agire, ma nella
maggior parte manca la partecipazione democratica degli affittuari
delle comunità in cui operano. Spesso i loro comitati di gestione si
auto-perpetuano, presidiando i posti di comando con una gerarchia sul
modello delle imprese. Generalmente la relazione tra affittuari di
appartamenti di questo tipo e dirigenza delle CDC è identica a quella
di affittuari di appartamenti privati e for-profit. Inoltre, a volte
non c'è neanche la permanente accessibilità degli appartamenti che
dovrebbe essere un fine statutario delle CDC.

Il Community Land Trust differisce da un tipico CDC nel porre la
possibilità di un approccio autogestionario alla casa. L'auto-gestione
è infatti incapsulata nel seguente principio informatore:

Ogni persona deve potersi pronunciare in merito a decisioni che lo
riguardano ed il grado di pronunciamento deve essere proporzionale al
livello di impatto che quelle decisioni hanno sulla sua vita.

Chi vive in un appartamento è maggiormente influenzato di chiunque
altro dalle decisioni che lo riguardano; quindi deve avere il
controllo su ciò che influenza lo spazio in cui vive. Nel modello del
CLT ciò è implementato per mezzo del controllo dei residenti sulle
case. Ma l'uso della terra ed il prezzo delle case influenza la vita
di ogni appartenente ad una comunità; quindi ognuno deve essere posto
in grado di pronunciarsi su ciò.

Il "ground lease", l'affitto della terra sottostante gli edifici (3),
dà alla comunità il diritto di parola su ciò che riguarda gli edifici
che insistono sulla terra di un CLT. Le decisioni su cui si pronuncia
un CLT sono quelle che hanno un impatto sulla comunità circostante. La
comunità può controllare il tipo di uso o le modifiche importanti
effettuate sugli edifici, e può specificare i livelli minimi di
manutenzione. Se la cooperativa edilizia o l'associazione dei
proprietari di case non garantisce le sue obbligazioni finanziarie,
può subentrare il CLT.

Il modello del community land trust funziona all'interno della
struttura legale della proprietà immobiliare, ma allo stesso tempo la
modifica, implementando l'autogestione dei residenti di case e
l'autogestione dello sviluppo edilizio da parte delle comunità locali,
nel contesto dell'esistente società capitalista.

Il modello "fee simple", cioè la piena proprietà (4) della terra e e
della casa, è stata storicamente favorita in Usa dalle leggi e dalle
pratiche comuni. Terra e casa sono merci, vendute ed acquistate al più
alto prezzo di mercato che un acquirente volontario può pagare ad un
venditore volontario. Il ciclo dell'investimento capitalista nel
settore immobiliare è basato su questo status di merce della terra e
delle case.

Il modello "fee simple" della proprietà immobiliare è un insieme di
diritti, che dà molti vantaggi a chi possiede una casa. Si può
controllare lo spazio dove si abita, personalizzarlo e rimodellarne
gli interni come si desidera. Si è liberi dai capricci e dalle
intrusioni di un proprietario che affitta casa. Avendo un mutuo a
tasso fisso, si è liberi dai periodici incrementi dell'affitto. Se si
abita in una casa indipendente, si è anche liberi di aggiungere parti
all'edificio e di rimodellare gli esterni; è inoltre disponibile
spesso un giardino per giocare e fare giardinaggio.

D'altra parte però, lo status di merce di una casa significa che la
stessa può essere usata come investimento, un modo per lucrare
sull'apprezzamento del valore di mercato.

In un CLT, le due componenti della proprietà immobiliare, terra e
immobile, vengono separate. I residenti non possiedono la terra sotto
gli edifici di loro proprietà. La terra è permanentemente posta fuori
dal mercato. Il diritto di fare profitto attraverso un'investimento
speculativo è rimosso ponendo una restrizione permanente sul prezzo di
rivendita dell'immobile. Invece le altre componenti della proprietà
sono mantenute, come il diritto di occupazione dell'immobile ed il
diritto di controllare cosa fare del proprio spazio.

"Sei da solo, Jack" è il tradizionale approccio alla casa in Usa. E'
l'assunzione che ognuno è solo nella ricerca di un alloggio abitabile
all'altezza dei propri mezzi. Ma non tutti hanno il reddito, le
competenze e l'esperienza per fare questo con eguale successo.

Se i tuoi genitori sono proprietari della casa in cui sei cresciuto o
se la gestione finanziaria è parte del tuo lavoro, hai nelle mani
pezzi di conoscenza che sono utili per il successo nella gestione di
una proprietà. Date la concentrazione dell' "expertise" al top della
piramide economica e le pesanti ineguaglianze della società americana,
non tutti hanno la stessa opportunità di acquisire questo tipo di
conoscenza.

Se le persone a basso reddito sono abbandonate a sè stesse in una
cooperativa edilizia singola, esse possono essere preda di gestori non
scrupolosi o di aziende immobiliari. Ma il problema è generale e non è
limitato solo alla gente a basso reddito. Un condominio a volte può
realizzare di non avere abbastanza fondi per riparare un tetto dopo
aver fatto un acquisto avventato di materiali costosi per il proprio
palazzo.

Uno dei ruoli di un community land trust è di risolvere problemi come
questi, aiutando le associazioni dei residenti ad organizzare la
gestione e a condividere le conoscenze. L'assunzione "sei-da-solo"
dell'abitare basato sul mercato è così rimpiazzato da un approccio più
collaborativo, in cui la conoscenza ed i rischi sono condivisi, le
risorse sono messe in comune, e la sicurezza collettiva fa aumentare
la sicurezza individuale. L'approccio del CLT in questo modo incorpora
la pratica del "mutuo aiuto."

L'idea della "proprietà limitata" si fonda sul fatto che la
restrizione sul prezzo di rivendita della casa assicura la
disponibilità futura, in termini di accessibilità di prezzo, alla
classe lavoratrice. La debolezza del modello delle cooperative
edilizie a proprietà condivisa individuali consiste nel fatto che i
membri della cooperativa hanno un interesse personale a rompere le
restrizioni sul prezzo di rivendita, quando vogliono vendere. Queste
cooperative esistono nel contesto del mercato immobiliare governato
dal mercato, che permette il profitto speculativo.

I proprietari immobiliari e le istituzioni finanziarie non hanno
interesse nel mettere in atto restrizioni al prezzo di rivendita. I
membri di cooperative edilizie a proprietà condivisa spesso hanno
rotto le restrizioni sui limiti del prezzo di rivendita, convertendo i
loro edifici in una cooperativa con prezzi di mercato.

Un esempio: Negli anni 60 la International Longshoremen's Union e la
Warehousemen's Union crearono una cooperativa a proprietà condivisa di
300 unità in St. Francis Square, a San Francisco, Usa. Un certo numero
degli originali proprietari recentemente hanno cominciato a vendere,
per andare a vivere altrove da pensionati o per donare una dote ai
nipoti. Negli anni recenti i prezzi immobiliari a San Francisco hanno
subito una inflazione che ha reso vendere una prospettiva succosa. Per
questo motivo i membri della cooperativa hanno recentemente votato per
rompere i limiti al prezzo di rivendita.

Il modello del CLT è costruito per essere una soluzione a problemi
come questo. I Community land trusts hanno di solito due tipologie di
membri. Un gruppo è formato dai residenti che hanno la proprietà di
case individuali, in condominio oppure che hanno quote in cooperative
che sono sul terreno del CLT. Essi hanno un contratto di affitto della
terra del CLT ("ground lease") e sono chiamati "locatari." Attraverso
la comunicazione e l'organizzazione comunitaria, il CLT facilita
l'adesione alla comunità anche di altri membri - i "non-locatari" -
che supportano gli obiettivi del CLT allo stesso modo delle persone
che sono alla ricerca di una casa a basso costo.

I locatari ed i non-locatari eleggono uno stesso numero di
rappresentanti nel consiglio di gestione ("board of directors") del
CLT. Molti CLTs hanno diviso le votazioni dei due gruppi alle
assemblee dei membri, richiedendo però un accordo tra entrambi i
gruppi sulle questioni più importanti. L'idea è di bilanciare gli
interessi dei residenti che possiedono case con l'interesse più ampio
della comunità. Una struttura del genere rende maggiormente difficile
la rimozione delle restrizioni al prezzo di rivendita, rispetto ad una
cooperativa edilizia singola. In questo modo il CLT diventa il
soggetto che rende possibile l'obiettivo comunitario della de-
mercificazione della casa.

Il modello del CLT è quindi un approccio alla casa, fuori dal mercato,
non-statalista ed autogestionario.

E il potenziale autogestionario del modello del CLT può svilupparsi in
molti modi.

Anzichè essere basato sulla tipica gerarchia dellla organizzazione
non-profit (ONG), in cui gli impiegati sono gestiti da un Direttore
Esecutivo che risponde ad un Comitato di Gestione (Board of Directors)
, l'organizzazione di un CLT è basata su periodiche assemblee generali
dei membri, in cui si discutono e si approvano le decisioni chiave ed
in cui il Comitato di Gestione, eletto dai membri, negozia i compiti
lavorativi ed il compenso con il collettivo autogestito degli
impiegati.

L'autogestione può inoltre essere estesa alla costruzione ed alla
progettazione delle case. Nel testo "The Production of Houses",
Christopher Alexander descrive un progetto degli anni 70 a Baja
California, in cui un gruppo di famiglie messicane furono partecipanti
attivi nella progettazione delle case che furono costruite per loro.
Per facilitare questo processo, Alexander sviluppò un set di elementi
progettuali modulari, che rappresentavano le varie possibili opzioni
progettuali, ed una tecnica per integrare le varie selezioni
progettuali nel processo di costruzione delle case.

Per ridurre i costi a cui far fronte individualmente per ogni
appartamento, i membri delle famiglie, a vari gradi, sono coinvolti
nel lavoro di costruzione delle case.

Nel caso descritto da Alexander, come risultato del processo di auto-
progettazione si è avuto che ognuna delle case era unica, riflettendo
le particolari prorità della famiglia che andava ad abitarla.

Inoltre, attraverso un CLT, una comunità può decidere quali servizi
creare e quale forma di sviluppo economico deve essere messa in atto,
per assicurare non solo una casa ai residenti ma anche spazi
produttivi e di lavoro.

Per favorire l'autogestione, gli spazi possono essere assegnati a
cooperative autogestite di lavoratori. Per esempio, un network
cittadino di CLT può decidere di dare spazi ad un network di spacci
alimentari autogestiti dai lavoratori. Allo stesso modo il principio
dell'autogestione può essere applicato ai servizi sociali sviluppati
per la comunità, e così di seguito, all'interno di una visione più
grande di una Società che si autogestisce.

© 2002 Tom Wetzel - Traduzione italiana di magius per Socialforge.net

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Note del Traduttore:

(*) Tom Wetzel è membro del collettivo Workers Solidarity Alliance,
Presidente del Community Land Trust di San Francisco (Usa) e co-autore
del libro "Globalize Liberation - How to Uproot the System and Build a
Better World" - City Lights Books (2004) - Questo testo è tratto dal
suo sito: http://www.uncanny.net/~wetzel/housselfman.htm

(1) disinvestimento: non è chiaro a cosa si riferisca il termine in
questo contesto. Potrebbe intendersi il disinvestimento in edilizia
popolare da parte di Enti Pubblici oppure il disivestimento in termini
di manutenzione da parte dei proprietari che lasciano le case sfitte

(2) gentrificazione: secondo la definizione di Wikipedia, il termine
gentrificazione si riferisce al fenomeno fisico, sociale, economico e
culturale per cui un quartiere cittadino abitato dalla classe
lavoratrice (working - class) e/o della zona centrale della città,
restaurando le costruzioni e l'ambiente del quartiere, viene
convertito in zona per la più ricca classe media (middle - class), con
la conseguenza dell'aumento del valore delle proprietà immobiliari e
dell'espulsione dal quartiere delle persone più povere. La
gentrificazione è un termine complesso e difficile da definire: è un
processo estremamente visibile, con inerenti connotazioni di classe,
che svolge un ruolo chiave nella definizione della forma fisica e
sociale delle città contemporanee. La gentrificazione è connessa al
mutamento urbano; nel momento in cui le costruzioni di un quartiere
subiscono il rinnovamento e l'abbellimento, gli affitti aumentano con
conseguente spostamento dei vecchi residenti a basso/medio reddito che
vengono sostituiti da nuovi a medio/alto reddito (vedi yuppies).

(3) "ground lease": è un termine giuridico Usa traducibile come
l'affitto della terra separato dall'affitto/proprietà dell'immobile.
Ad esso si contrappone il "fee simple" di cui alla nota 4

(4) "fee simple": è un termine giuridico Usa traducibile come la più
completa proprietà che una persona può avere su un bene. In questo
contesto il concetto di "fee simple" è usato per indicare la piena
proprietà sia della casa che della terra sottostante.

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